長榮中學健身公寓  東區買屋 / 東區買房 - 東區長榮中學靜巷2樓整新美寓台南房屋買賣

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：698 萬
參考單價：31.73 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19 坪
土地面積：5 坪
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：勝利國小、台南一中、成功大學
鄰近公園：東寧運動公園
生活機能：崇誨市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房分析報告：東區長榮中學靜巷整新公寓

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段與交通：位於台南東區精華路段，鄰近火車站、成大醫院及學區，生活機能極佳。學區優勢明顯：緊鄰長榮中學、勝利國小，且可步行至台南一中，適合重視教育的家庭。屋況新穎：標榜全新整理、免保養即可入住，節省裝修時間與成本。房舍規劃：2 房 2 廳 2 衛的格局在老公寓中較為寬敞，動線合理。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：屋齡已達 43 年，雖經整新但仍屬老舊建築，需留意公共設施老化問題。無電梯：作為傳統公寓 2 樓，雖對長者或行動不便者便利度尚可，但長期而言不如大樓保值。坪數有限：總坪數 22 坪對於多人口家庭可能稍顯狹窄，適合小家庭或夫妻居住。潛在隱憂：老屋可能涉及管路舊化、防水層老化等隱藏問題，需進一步確認。
機會 (Opportunities)	租屋需求穩定：鄰近大學與醫院，加上學區優勢，未來出租市場承租力強，租金報酬率具潛力。保值性高：東區為台南傳統核心區，土地價值穩健，抗跌性相對較新開發區佳。投資自備用兩相宜：若以自住為主可節省裝修時間；若以投資為主則易於出租管理。
威脅 (Threats)	改建潛力不確定：雖為精華地段，但老公寓更新需協調住戶，重建或都更時程可能受干擾。貸款年限限制：部分銀行對於高齡房屋貸放條件較嚴格，買家需確認自身貸款資格。區域競爭：同區新大樓或透天厝持續推案，可能影響老公寓的二手轉手速度與溢價能力。

2. 物件評論

此物件位於台南東區核心地段，擁有極佳的學區資源與生活機能，且屋況為全新整理，對於重視便利性的自住者或投資者而言具備相當吸引力。考量到 698 萬元的總價在該區域屬於合理範圍，若您的購屋目的是為了讓子女就讀近處學校，或是希望購入一處租金回報穩定的資產，此物件值得深入考慮。

然而，由於屋齡已超過 40 年且無電梯設計，建議買家需特別檢視房屋內部管線與防水狀況，並評估未來的自住需求是否會隨年齡增長而改變（如對電梯的依賴）。整體而言，若能接受老建築的特性並確認貸款無礙，這是一處高性價比的入門型核心區資產。

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